08 ноября 2019 года

«Жить на птичьих правах»

Переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. После сделки (продажи, дарения) собственник и члены его семьи должны выполнить условия договора и сняться с регистрационного учета.

В некоторых случаях продавец квартиры остается жить в ней даже после продажи, так сказать на «птичьих правах». Однако никакие устные договоренности между продавцом и покупателем, дарителем и одаряемым не гарантируют право проживания прежнему собственнику и членам его семьи.

Так и произошло у продавца Гусевой З.В. и членов ее семьи, которые отказались сняться с учета и освободить квартиру в установленный договором срок.

В итоге покупатель Соколовский И.В. был вынужден обратиться в суд с иском о признании ответчиков, утратившими право пользования жилым помещением и выселением. Бывшие собственники иск не признали и обратились со встречным иском о признании договора купли-продажи недействительным, в обоснование указав, что квартира Соколовским И.В. приобретена не с целью купить ее по действительной стоимости, а с целью получить ее в собственность в счет погашения долга третьего лица (сына Гусевой З.В.), и денежные средства по договору Гусева З.В. не получила.

Удовлетворяя исковые требования истца и отказывая во встречных требованиях ответчиков, суды первой и апелляционной инстанций, указали, что договор содержит все необходимые существенные условия, и ответчица Гусева З.В., подписывая его, выразила свое волеизъявление на отчуждение помещения в пользу Соколовского И.В. Доказательств, свидетельствующих о том, что сделка носит притворный характер, не представлено.

Доводы о том, что Гусева З.В. не получила от истца денежных средств за проданную квартиру, не влекут отмену обжалуемого решения суда, поскольку неисполнение покупателем обязательства по договору в части оплаты само по себе не является основанием для признания сделки недействительной.

Управление Росреестра обращает внимание, что граждане, заключающие договора купли-продажи, должны осознавать последствия отчуждения имущества, в том числе выселение бывшего правообладателя и членов его семьи из жилого помещения.

А для обеспечения возврата долга необходимо заключать не договор купли-продажи, а договор ипотеки (залога), поскольку в этом случае собственность на квартиру сохраняется, а обращение взыскания и реализации заложенной недвижимости в счет погашения обеспеченного таким залогом долга осуществляется по решению суда.